2021房屋族必讀房貸6大潛規則,7分鐘教會你房屋貸款流程小撇步|懶人包

現代人5子登科真不容易,看文章的你如果準備要買房的話，首先恭喜你要進入人生的另一個階段了，現在我們首先談談5子登科裡面的房子,買房一定會遇到以下的問題 房價不如預期自備款有落差 ，房價高於當初的預算裝潢金好像不太夠，實價登錄明明價格有到但銀行就是估價不到，我買的這間房子單坪數價格是否過高?房貸是場馬拉松耐力賽利息當然越低越好。
在一遍呼天搶地的吶喊當中，現在就來幫你拆解各家銀行房貸淺規則讓你能夠一目了然到底哪家銀行能夠參與你本次的圓夢計畫現在就來幫你揭曉 !!

銀行財力認定:

全台30多家銀行品牌在看你的財力的部分只分為兩種

1.標準財力:

薪資轉帳~扣繳憑單~國稅局所得清單/取最高收入 +加計投資產品(隨選)

只接受這三種財力來計算你的還款能力,他會用你現在要貸款金額的月付金來評斷你有沒有辦法支付這個房貸的月付金。

80%銀行屬於上述類型的銀行

2.彈性財力:

除了標準財力以外也可以接受你的投資產品(定存)或你的存款基數只要你能提供出來你名下的任何屬於你的且可以計算出來價值的財力來加總計算你的還款能力。

20%銀行屬於上述類型的銀行

3.連帶保人財力:

無論是標準財力或是彈性財力的銀行都可以借助連帶保人的收入來計算你的還款能力，通常銀行可以接受的連帶保證人是配偶 ，二等親還有和你一起持有這個房子持有人 ，但必須要注意一點的是無論對象是誰當你們兩個財力相加當然你們的負債也會相加 ，所以當你要提供保證人是要留意保證人的負債狀況是否會影響你本次的房屋貸款的申請否則神救援會突然變成豬隊友。

房貸銀行利率:

買房通常是20~40年的人生規劃當然是越低越好 ? X答案是錯的 !! 因為每家銀行對區域的估價略有偏差利率低的金額貸不到利率高的額度可以滿足你先決條件是你要看你的自備款是否彈性空間很大資金調度是很順暢地當然你就可以選眼緣好的銀行,但房貸比較特別的是雖然利率有高低之分但是差距就是0.2~0.4%的差別而已，月付金不會差距很多只要你能繳得起，其實問題真的不大目前房貸利率史上最低1.31%寬限期可以高達5年輕鬆還款不是問題有一個訣竅是你可以跟專員談保險比方說產險或是壽險通常銀行的專員都會向上幫你例外爭取利率重點是要比較整個房貸要繳的利息跟附加產品來計算你整個貸款利息是否划算才是重點。

如何挑選銀行:

A.如果你今天是買新成屋或是預售屋建商本商就會有搭配的銀行好是房貸的成數建商都跟銀行談好了除非是你財力支付方面不足才有可以會被砍額度或是有貸不到的可能性。

B.如果你自己想要有一個參考值建議你去詢問你要買房附近的銀行因為他們對這塊區域的行情價格很了解是個很有參考性價值的方式從中也可以找到適合自己的銀行

C.如果你找的是透過仲介來協助你買房 仲介也有相關房貸銀行跟代書的服務事先就能幫你篩選出適合你的銀行。

D.如果是完全不透過建商仲介買房可以用B的方式或是從你經常往來的銀行來著手貸款的事項銀行客服會提供適當的服務

自備款裝潢金不足:

當自備款跟裝潢金因為房價或是調度上發生問題該怎麼辦? 首先,先去了解你的信貸額度是否足夠填補你的需求 如果是可以的請你詢問銀行是否有提供房貸+信貸的服務也能使你的房屋貸款申請順利核貸

信貸會影響房貸成數嗎:

房貸的貸款成數主要是銀行對當地未來發展性評估的一個借款值，如果單看房屋貸款成數是跟買房的你一點關係都沒有。

很多人都搞不清楚這一個部分 貸款金額會變少關係著是你所提供的財力扣除掉你現有負債名下的月付金來評估你的償債能力。
EX… 月收5萬  信用卡月付金1萬 信用貸款2萬今天你要買的房子600萬月付金為3.3萬銀行評估你根本無法支付房貸月付金所以自動縮減貸款金額為350萬這樣的金額是你可以繳得出來的或是你可以加計連帶保證人來補足支付能力這一塊(詳銀行財力認列)

 房貸代書的功能:

 代書的主要功能:這邊先鎖定買賣房屋的部分來說明~主要協助買房的人土地房屋過戶~設定地政登記的業務~房屋貸款等三個部分的業務:

1.付訂金:

買方先支付(總價2%~5%)訂金給賣方(收據由代書開立)

2.簽約:

代書通常為買方確定人選,談好房屋價格之後由代書見簽買方跟賣方簽約賣方如果覺得代書不夠中立也可再另外聘請一位代書在現場見簽合約，現在房屋買賣為了保障交易安全通常都會委請代書額外辦理履約保證項目來保障買賣雙方交易上面的安全金額為賣價的萬分之6由買方賣方共同負擔。

       1.買方簽約時支付簽約款(通常為房屋總價10%)並須要帶身分證+印章

       2.賣方需要需要攜帶身分證~印鑑章~印鑑證明~土地建物權狀正本

       3.確認雙方身分

       4.雙方確認契約書內容

       5.支付簽約款及尾款賣方可要求買方開立本票作為擔保

注意事項:

1. 付了訂金就不能再殺價了
2. 訂金是可以扣抵房款的
3. 約定簽約時間一定要準時赴約不然賣方可以沒收你的訂金
4. 賣方收了買方的訂金後也不能再賣給別人否則要賠償2倍的訂金改買方
5. 簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本，或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少，尤應特別注意，以作為支付各期價款的依據
6. 原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證，確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面，應提授權書，其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利，並提出本人之印鑑證明（需與授權書所用印者相同）， 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時（未滿二十歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。
7. 關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。
8. 簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等，逐一檢查，以避免日後產生糾紛。

3.用  印:

至地政事務所:
請領土地及建物登記謄本（賣方提供）/填寫土地登記申請書（地政事務所提供）/土地增值稅單申報書（地政事務所提供）。

至稅捐處:
根據地政事務所申請到的土地登記謄本或賣方的土地所有權狀，填好土地增值稅申報書（稅捐處提供），並附上買方人和賣方身份證影本各一份（買賣雙方提供）、土地登記謄本影本一份（地政事務所請領或賣方提供）、土地所有權狀影本一份（賣方提供），影本需切結：「本影本與正本相符，如有不實願負一切法律責任」，不可塗改。

***五~七個工作天，承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單**

至鄉鎮市公所:
申請「契稅」，填寫房屋契稅申報書（鄉鎮市公所提供），附繳證件有：所有權移轉契約書貼印花影本（買方提供）、建物登記謄本影本（地政事務所請領或賣方提供），賣方需附該影本需切結：「本影本與正本相符，如有不實願負一切法律責任」，並加蓋個人私章。

***三~七個工作天，承辦人員會通知前往領取契稅繳費單。***

4.銀行:
若需貸款，買方則應於用印時決定貸款銀行，銀行收件、審查、估價對保、用印約2至3星期。

5.完稅:

6.繳稅:

買方持契稅繳稅單，賣方持土地增值稅繳費單各自繳納各自負擔的稅款，應保留繳款收據正本。付完稅款買方將完稅款給賣方，若賣方是代理人一樣需要驗明身份。

注意事項：

   1.買方注意事項：

要保留完稅的收據以備後用

   2.賣方注意事項：

a.要保留完稅的收據以備後用

b.除了過戶所需繳納的土地增值稅外，若有欠稅，也應該主動繳納完畢，才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款的時間

6過戶:

流程:

至地政事務所
將土地增值稅繳費正本第二聯（給地政聯）訂在土地買賣所有權移轉契約書上；契稅繳費正本第二聯（給地政聯）訂在建築改良物買賣所有權移轉契約書上。

填寫土地登記申請書
(地政事務所提供，雙方所有權人需用印，附繳證件有：土地及建物買賣移轉契約書各一份（買方提供）、土地及建物買賣移轉契約書貼印花正本各一份（買方提供）、土地所有權狀正本（賣方提供）、建物所有權狀正本（賣方提供）、印鑑證明（賣方提供，若本人親自辦理僅需一般印章）、戶籍謄本一份（買方提供）、身份證影印本（雙方提供）、戶口名簿影本(買方提供）、契稅繳納收據（買方提供）、土地增值稅繳納收據（賣方提供）

繳納登記規費
需繳納登記規費（買方提供）

領取新權狀
地政機關公告三日後通知領取核發之新權狀，會由地政事務所寄至辦理新權狀時填寫的寄送地址。

支付尾款
買方支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶，同時取回擔保本票。

房屋點交
雙方點交房屋、交付鑰匙予買方，買方可以更鎖具等。

支付代書費
買方應向代書支付代書費，同時要索取放在代書處的文件正本及影本等文件。

    買方注意事項：

**雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有水、電、瓦斯費、房屋稅

**管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費之情事

**檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之**鑰匙是否正確等

     賣方注意事項：

**賣方應在交屋時將屋內所有家具等清理完畢，否則買方可將這些東西當**垃圾清理，並要求賣方支付清理費用

房貸壽險的功能:

房貸壽險運作模式:

優點一

房貸壽險的債權債務關係內，身故保險金額能專款專用優先償還房屋貸款清償債務，剩下的金額則理賠給受益人或法定繼承人，實現借款人為愛不留債保全資產的目的，家人不會因為身故而失去擋風遮雨的家。

優點二

除了身故~完全失能~癌症~傷害失能安養~意外傷害身故借款人可以償還放屋貸款外 保全個人資產也可照護借款人健康。

 優點三

房貸壽險有以下三個特點:

保費便宜，免體檢：

以30歲男性，投保 500 萬保額來說，房貸壽險的年保費約會比一般定期壽險便宜1,000元，且免體檢的機制，體況不佳也可投保。

保費可貸款：

房貸壽險的保費，可以算入房貸中，銀行也一併提供貸款。

房貸利率優惠：

辦理房貸、也同時辦房貸壽險，銀行覺得客戶倒帳分險低還款能力較高，較願提供更優惠的房貸利率有助於借款人未來的還款。

優點四:

平準型房屋壽險:

保額1000萬,如果當時房貸還剩下800萬保險公司會返還800萬給銀行,200萬給受益人。
缺點:保費較貴且繳款年限為20年

遞減型房屋壽險:

保額1000萬因為保額隨貸款金額遞減~如果當時的房貸剩下800萬保險公司會取800萬優先償還銀行,家人可保房屋資產
缺點:保費較低繳款年限為15年但家人後續無可用資金活用

 銀行房貸的流程:

選擇銀行及優惠方案:

有關房貸銀行的選擇可經由代書或是建商推薦通常都會有優惠的方案可以選擇

需要準備的資料:

1.借款人及保證人身分證影本

2.財力證明(扣繳憑單 薪資轉帳  薪資單 報稅證明)

3.不動產權狀影本

不動產估價:

1.銀行鑑價師會針對區域做訪價及時價登陸估算房屋的價格

2.銀行徵信審核

3.計算借款人名下負債償債能力審核及房屋估價月付款合併

行員對保:

1.簽訂房屋貸款合約書

不動產設定抵押:

1請詳見代書功能詳細說明

撥款:

買房是20~30年的人生規劃，當你決定要買房時除了要做長期的財務計劃以外一定要熟讀跟你本身最有關係的房屋貸款規則，因為房貸是屬於有擔保品的借貸只要還款能力足夠，且本身信用沒有瑕疵一般來說關鍵就在於銀行對區域的認定，目前房貸利率史上最低`,但各家銀行對區域的估價仍有不同的看法如果對房貸熟悉度初步了解並不是那麼明確的話也可以諮詢金融貸款顧問為您詳盡的專人服務說明，這是除了代書或銀行另一個專業窗口的選。